在光伏電站建設過程中，地面光伏電站有土地性質是否合規(guī)的困擾，而隨著屋頂分布式光伏電站的發(fā)展，關于屋頂租賃方面的風險問題正逐漸受到市場的關注。租賃房屋建設手續(xù)或證照不全、屋頂出租人非房屋產權人……在7月27-29日于蘇州舉辦的們道分布式光伏嘉年華會議上，來自中倫律師事務所的郝利律師就分布式光伏屋頂租賃問題總結了需要關注的法律風險點，供業(yè)內人士參考。

　　

　　注：文中注析部分根據現場演講實錄整理，可著重了解。

　　

　　一、租賃房屋建設手續(xù)或證照不全的風險

　　

　　風險主要表現形式：

　　

　　房屋建設未取得工程規(guī)劃許可證；

　　

　　租賃房屋未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑；

　　

　　租賃房屋未取得土地使用權證；

　　

　　租賃房屋未取得房屋所有權證。

　　

　　風險的后果：

　　

　　租賃合同無效或潛在的糾紛隱患。

　　

　　防范措施：

　　

　　簽署屋頂租賃合同前，查詢房屋權屬證明，如果沒有產權證的必須保證取得工程規(guī)劃許可手續(xù)，盡量避免租賃臨時建筑。

　　

　　注：建設工程規(guī)劃許可證非常重要，如果沒有這一許可證所簽的合同是無效合同。再就是租賃房屋沒有經過批準或者是沒有按照批準的內容建設的臨時建筑，這樣的情況下，簽訂的合同也是無效合同。在租賃房屋沒有取得土地使用權證和房屋所有權證的情況下，一般情況下只要取得規(guī)劃許可手續(xù)合同也是有效的，所以我們要特別關注工程規(guī)劃許可證。最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋中對這個是有明確規(guī)定的。

　　

　　法律規(guī)定：

　　

　　《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

　　

　　第二條出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　

　　第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

　　

　　二、屋頂出租人非房屋產權人的風險

　　

　　風險主要表現形式：

　　

　　屋頂的出租人非房屋產權人，且未得到產權人的授權，且未在事后得到產權人的追認。

　　

　　風險的后果：

　　

　　構成無權處分，導致無法獲得屋頂的使用權。

　　

　　防范措施：

　　

　　簽訂合同前，核實出租房屋的產權人，確保出租人為房屋的產權人，或已得到產權人的授權；

　　

　　簽訂合同時發(fā)現出租人非產權人的，應爭取獲得產權人的追認。

　　

　　三、租賃屋頂為多人共有的風險

　　

　　風險主要表現形式：

　　

　　出租屬于建筑共有部分的屋頂的出租未經半數以上業(yè)主同意；

　　

　　出租共同共有的房屋的屋頂未經共有人一致同意的；

　　

　　出租按份共有的房屋的屋頂未經2/3以上共有人同意；

　　

　　風險的后果：

　　

　　構成無權處分，導致租賃合同無法履行。

　　

　　防范措施：

　　

　　在簽訂租賃合同前，核實房屋屋頂是否屬于建筑共有部分，如屬于共有部分的，應當經專有部分占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意；

　　

　　在簽訂租賃合同前，核實房屋是否屬于共有財產，如屬于共有財產的，需征得所有共同共有人或2/3以上按份共有人的同意。

　　

　　法律規(guī)定：

　　

　　《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

　　

　　第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

　　

　　（一）建筑物…、外墻、屋頂等基本結構部分，…；

　　

　　第七條改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

　　

　　《物權法》

　　

　　第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：……（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　

　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　

　　四、租賃房屋未經消防驗收或屋頂荷載不足的風險

　　

　　風險主要表現形式：

　　

　　出租房屋未經消防驗收；

　　

　　出租屋頂不符合光伏項目建設的荷載規(guī)范要求。

　　

　　風險的后果：

　　

　　房屋未經消防驗收，可能導致無法正常并網發(fā)電；

　　

　　屋頂不符合光伏項目建設的荷載規(guī)范要求，將導致無法安裝光伏面板，或者需要進行加固，增加費用。

　　

　　防范措施：

　　

　　簽署租賃合同前要求提供消防驗收證明和房屋設計圖紙，并聘請專業(yè)機構判斷屋頂荷載是否滿足光伏電站建設要求。

　　

　　注：沒有經過消防驗收并不會影響合同的效力，但是會導致合同無法履行，也可能會出現消防部門進行檢查導致無法繼續(xù)履行合同的情況。

　　

　　五、租賃期限超過20年的風險

　　

　　風險主要表現形式：

　　

　　屋頂租賃合同約定的租賃期限超過20年。

　　

　　風險的后果：

　　

　　租賃期限超過20年的部分無效。

　　

　　防范措施：

　　

　　簽兩份合同，一份合同期限為20年，另簽一份待生效的合同；

　　

　　通過在建筑物上設置地役權的方式，建設分布式光伏項目。

　　

　　注：部分租賃合同中約定，合同期限為20年，20年期滿后再續(xù)租5年，以規(guī)避租賃期限不得超過20年的規(guī)定。但根據司法判例，這種約定仍然是無效的，因為通過這種形式還是突破了20年的限制，所以超過20年的部分仍然是無效的。

　　

　　法律規(guī)定：

　　

　　《合同法》

　　

　　第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同。

　　

　　《國土資源部辦公廳產業(yè)用地政策實施工作指引》

　　

　　第十一條根據《物權法》和國辦發(fā)〔2014〕35號、國土資規(guī)〔2015〕5號等法律和文件規(guī)定，地役權適用于在已有使用權人的土地、建筑物、構筑物上布設新能源汽車充電設施、無線通訊基站、分布式光伏發(fā)電設施等小型設施的情形。

　　

　　《物權法》

　　

　　第一百六十一條地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

　　

　　六、屋頂出租人為轉租人的風險

　　

　　風險主要表現形式：

　　

　　屋頂承租人未經出租人同意將屋頂轉租給次承租人，或者轉租合同的轉租期限超過承租人剩余租賃期限。

　　

　　風險的后果：

　　

　　出租人有權解除租賃合同或確認轉租合同無效。

　　

　　防范措施：

　　

　　承租人將所租賃的屋頂轉租的，需事先征得出租人的書面同意，并且確保轉租期限不超過承租人剩余租賃期限，如超過剩余租賃期限的，需征得出租人的同意。

　　

　　注：如果沒有經過出租人的同意轉租，或者是超過了承租人剩余的租賃期限，出租人有權解除租賃合同或者是確認轉租合同無效。在跟二房東簽合同時要征得出租人的同意，盡量避免與二房東簽，如果一定要跟二房東簽必須經過出租人的同意，并且確保期限上是沒有問題的。

　　

　　法律規(guī)定：

　　

　　《合同法》

　　

　　第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　

　　承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。。

　　

　　《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

　　

　　第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

　　

　　七、同一屋頂簽署多個租賃合同的風險

　　

　　風險主要表現形式：

　　

　　出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同。

　　

　　風險的后果：

　　

　　導致承租人無法取得屋頂的使用權。

　　

　　防范措施：

　　

　　在簽訂租賃合同前，核實屋頂租賃情況，避免租賃已出租給他人的屋頂；

　　

　　在租賃合同中明確約定違約責任，一屋頂數租導致承租人無法取得屋頂使用權的，提出解除合同并要求出租人承擔違約賠償；

　　

　　在簽訂租賃合同后，盡快進場施工，達成先行合法占有的事實。

　　

　　注：同一個房屋可能會有多份租賃合同，一般來說都是有效的。根據最高法院的司法解釋，在合同均有效的情況下，承租人都主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一已經合法占有租賃房屋的，先占的優(yōu)先；第二個就是已經辦理了登記備案手續(xù)的，雖然沒有占但是辦了備案手續(xù)的優(yōu)先；第三個是合同成立在先的優(yōu)先。這是同一個屋頂簽署多個合同下的優(yōu)先原則。

　　

　　法律規(guī)定：

　　

　　《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

　　

　　第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

　　

　　（一）已經合法占有租賃房屋的；

　　

　　（二）已經辦理登記備案手續(xù)的；

　　

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